Immobilienfinanzierung: Was ist zu beachten?

Für viele Menschen ist der Gedanke, irgendwann in einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung zu leben, ein großes Lebensziel. Gleichzeitig stellen die eigenen vier Wände nicht selten einen Teil der Altersvorsorge dar. Doch wer von der eigenen Immobilie träumt, sollte geplant vorgehen, damit der Traum zur Wirklichkeit wird. Der wichtigste Punkt ist dabei die Immobilienfinanzierung, zu der wir in diesem Ratgeber wichtige Hinweise und Tipps geben möchten.

Ermittlung Eigenkapital

Es ist wichtig, dass man für die Immobilienfinanzierung über genügend Eigenkapital verfügt. Je mehr es ist, desto besser, aber mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises sollten zusammen mit den Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag) vom eigenen Vermögen abgehen. Wer nicht über genug eigenes Geld verfügt, benötigt zumindest ein gutes und stabiles Einkommen. Erwerbsnebenkosten sollten keinesfalls durch einen Kredit finanziert werden, weil das später zu finanziellen Problemen führen kann.

Welche Kosten insgesamt durch die Finanzierung der Immobilie entstehen und wie lange ein Darlehen abbezahlt werden muss, lässt sich einfach mit dem Darlehenrechner auf baufi24 herausfinden.

Nebenkosten

Anfallende Nebenkosten liegen beim Erwerb einer Immobilie etwa zwischen 5 und 12 Prozent. Dabei kommt es jedoch darauf an, wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt und ob ein Makler benötigt wird oder nicht. Die einzelnen Kosten setzen sich im Normalfall aus folgenden Komponenten zusammen:

• Notar- und Grundbuchkosten: etwa bei 2 Prozent
• Grunderwerbsteuer (kann je nach Bundesland variieren): zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
• Maklerprovision: Nicht gesetzlich geregelt, doch häufig werden 3 Prozent plus Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent verlangt.

Bayern und Sachsen sind Bundesländer mit niedriger Grunderwerbsteuer. Aufgrund einer gesetzlichen Änderung zur Maklerprovision im Jahr 2020 müssen Verkäufer, die einen Makler beauftragen, eine Maklerprovision in gleicher Höhe wie der Käufer zahlen. Dadurch ist die Käuferprovision in einigen Bundesländern gesunken. Um keine überteuerte Immobilie zu erwerben, ist es außerdem ratsam, die jeweiligen Bodenrichtwerte der Region zu recherchieren, um sich ein realistisches Bild vom Wert des Grundstücks zu machen.

Verschiedene Darlehensarten

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, hat die Wahl zwischen verschiedenen Darlehensarten. Die Unterschiede bestehen in der Ausgestaltung und darin, wer der Finanzierungsgeber ist. In der Regel werden Kredite entweder von Banken oder Bausparkassen vergeben.

Das Bankdarlehen

Handelt es sich bei der gewählten Darlehensart um ein Bankdarlehen, wird der Kredit von einer Bank an den Käufer oder Eigentümer einer Immobilie vergeben. Beide müssen sich auf eine Frist zur Festschreibung des Zinssatzes einigen. Dies bezeichnet man als Sollzinsbindung und sie kann zwischen einem und 20 Jahren oder sogar mehr betragen.

Während dieser Zeit verändert sich die monatlich zu zahlende Rate für gewöhnlich nicht. Zusammengesetzt wird sie aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, Annuität genannt. Restschuld und Zinsanteil werden mit den Jahren weniger, da von Beginn an auch ein Teil des Darlehens getilgt wird. Der Tilgungsanteil steigt hingegen innerhalb der Rate an.

Eine Anschlussfinanzierung ist dann notwendig, wenn beim Auslaufen der Sollzinsbindung noch immer eine Restschuld vorhanden ist. In diesem Fall sind zwei Optionen für den Kreditnehmer möglich:

1. Weiterführung des Darlehens zu neuen Konditionen bei gleicher Bank
2. Wechsel des Finanzierungsgebers, falls ein Wettbewerber ein günstigeres Angebot unterbreiten sollte.

Bauspardarlehen

Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte Bausparen. Dabei besteht für den Bausparer erst dann ein Darlehensanspruch, wenn er auf dem Bausparvertrag eine ausreichende Summe ansparen konnte. Dann muss die Bausparkasse den Vertrag nur noch als zuteilungsreif erklären. Je nach Bauspartarif kann das Ansparen mehrere Jahre lang dauern.

Soll eine Sofortfinanzierung stattfinden, ist diese beim Kauf einer Immobilie in der Regel mit einer Zwischenfinanzierung in Form eines tilgungsfreien Darlehens möglich.

Angebote für Hausfinanzierungen vergleichen

Um die beste Finanzierungsmöglichkeit für das eigene Kauf- oder Bauvorhaben zu finden, sollten mehrere Finanzierungsangebote eingeholt und anschließend miteinander verglichen werden. Am besten lässt man sich dafür durch unabhängige Experten beraten.

Banken erstellen individuelle Angebote für die Immobilienfinanzierung, benötigen dafür jedoch ein paar Unterlagen, damit alles schnell und reibungslos funktioniert. Diese Unterlagen sollte man bereithalten:

• Kopie Personalausweis
• Einkommensnachweise
• Objektunterlagen (Auszug Grundbuch, Lageplan, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Baukostenberechnung)
• Nachweise zu noch bestehenden Ratenkrediten oder anderen finanziellen Verpflichtungen, die regelmäßig auftreten