Entwicklung der Immobilienpreise und Bodenrichtwerte in Bayern

Eine eigene Immobilie ist der Traum vieler Verbraucher. Steigende Preise und die fortschreitende Urbanisierung lassen allerdings nicht jeden Wunsch nach Wohneigentum für Verbraucher in Bayern in Erfüllung gehen. Dabei kommt es natürlich stark auf den favorisierten Siedlungsraum an.

Sowohl das Häuschen im Grünen als auch die schicke City-Immobilie sind in Bayern zu einem schwierigen Unterfangen avanciert.

Markt- und Umsatzzahlen der Immobilien in Bayern

2017 wurden laut den Gutachterausschüssen in Bayern 155.260 Transaktionen mit dem Verwendungszweck Immobilien getätigt. Verglichen mit dem Wert aus 2016 waren das 3,6 Prozent weniger. Gleichzeitig sind die Preise um 1,3 Prozent gestiegen. In Zahlen kamen da rund 140 Euro mehr auf den Kaufpreis. 2018 summierten sich noch einmal 250 Euro on Top. Dadurch wird klar, dass die Immobilienpreise in Bayern seit einigen Jahren lediglich eine Richtung bevorzugen, und zwar steil nach oben. Zwar verläuft dieser Preisanstieg mittlerweile etwas langsamer, aber ein deutliches Plus ist dennoch zu verzeichnen.

Gründe dafür sind die aktuell so geringen Zinsen und die zum Teil steigenden Einkommen in Bayern. Dadurch lassen sich bei einem Großteil der Verbraucher die steigenden Immobilienpreise kompensieren. Allerdings scheint jetzt langsam eine Grenze in Sicht, denn die niedrigen Zinsen sind derzeit nicht in der Lage noch weiter zu sinken. Problematisch daran ist allerdings, dass die Immobilienpreise weiter anwachsen.

Durchschnittlich mussten Familien im Jahr 2018 für ein gebrauchtes Haus bayernweit um die 324.000 Euro ausgeben. Das ist für die wenigsten Verbraucher mit solidem Einkommen machbar. Laut Experten wird sich die Lage weiterhin zuspitzen, insbesondere in Stadt- und wirtschaftlich starken Gebieten kommt es zu weiteren Erhöhungen.

Eine wichtige Kenngröße auf dem Immobilienmarkt: Der Bodenrichtwert

In diesem Zusammenhang ist es für Kauf- und Bauinteressierte sehr wichtig, die folgende Kenngröße auf dem Immobilienmarkt zu verstehen. Die Rede ist vom sogenannten Bodenwert. Dieser dient in unbebauten Gebieten als wichtiger Grundsatz, um eine Grundstücksbewertung vorzunehmen. Ermittelt wird er durch den Bodenrichtwert, welcher angibt, wie viel die Grundstücke in einer Gemeinde durchschnittlich wert sind.

Interessant ist, dass sogar aneinandergrenzende Immobilien unterschiedliche Bodenrichtwerte haben können. Der Grund: Verschiedene Faktoren wie Lage und Größe eines Grundstücks, die Bodeneigenschaften oder auch die jeweils mögliche Bebaubarkeit wirken sich individuell auf diesen Wert aus. Zudem wird er regelmäßig (mindestens alle zwei Kalenderjahre) aktualisiert.

Jeder, der also auf der Suche nach einem geeigneten Baugrundstück im Freistaat ist, sollte sich deshalb im Vorfeld wichtige Informationen zum Bodenrichtwert in Bayern einholen. Gegebenenfalls kann ein Bodengutachter noch weitere Details liefern oder bei der Analyse der Daten weiterhelfen.

Der Bodenwert ist vor allem bei unbebauten Grundstücken von großer Bedeutung, um die Grundstücksbewertung vorzunehmen.

Auch die Verfügbarkeit bzw. Nachfrage nach Grundstücken spiegelt sich im Bodenrichtwert wider. In beliebten Orten wie München finden sich beispielsweise die höchsten Werte. Insbesondere in den Randgebieten der bayrischen Hauptstadt sind die Bodenrichtwerte höher als in so gut wie jeder anderen Gemeinde Bayerns. Grundsätzlich können Interessierte allerdings davon ausgehen, dass der Bodenrichtwert in Städten viel höher ist als auf dem Land.

In den letzten Jahren hat sich der Bodenpreis mittelfristig in einem stabilen Rahmen bewegt. Einzige Ausnahme ist Oberbayern. Mit folgenden Preisen können Verbraucher in den verschiedenen Regionen in Bayern rechnen:

zwischen 50 und 100 Euro pro m²	zwischen 200 und 300 Euro pro m²	zwischen 400 und 600 Euro pro m²	über 600 Euro pro m²
Regen Deggendorf Bayreuth Bamberg	Landshut Augsburg Fürth Nürnberger Land	Miesbach Dachau Freiburg Nürnberg	München Starnberg Ebersberg Bad Tölz

Die größten Unterschiede zeigen sich dabei in und um die Ballungsgebiete. Angrenzende Gemeinde oder Kreise können teilweise um bis zu 400 Euro günstiger sein. Ratsam ist daher für alle Interessierten mit fahrbarem Untersatz, den neuen Lebensmittelraum nicht direkt im Zentrum einer der größeren Städte Bayerns zu wählen, wenn der Bodenpreis bezahlbar sein soll. Folgende Faktoren sind zur Bestimmung des Bodenrichtwerts nötig:

Die Form und die Größe des Grundstücks sind wichtige Elemente.
Die Beschaffenheit des Bodens ist ein sehr elementarer Faktor zu Bestimmung.
Auch die Bepflanzungsart spielt eine Rolle.
Der Erschließungsgrad des Grundstücks wird einbezogen.
Einen sehr großen Stellenwert nimmt – wie bereits erwähnt – die Lage des jeweiligen Grundstücks ein.
Ein letzter Faktor sind die Möglichkeiten der Bebauung.

Tipp: Wer überlegt in das hügelige Alpenland zu ziehen, der kann Glück haben und ein günstigeres Grundstück trotz bester Lage erwerben. Geschuldet ist das der Beschaffenheit des Geländes und des Grundstücks. Wenn dieses beispielsweise eine starke Neigung oder Hanglage besitzt, kann es sein, dass es günstiger als gedacht ist.

Wer mehr zur Entwicklung der Bodenrichtwerte in Bayern erfahren möchte und weitere Tipps zur Bewertung von Grundstücken sucht, der kann einen Blick auf die Seite bodenrichtwert.de mit Bodenrichtwerten für Bayern werfen.

Immobilienpreise von Bamberg über München bis ins Allgäu

Im Gegensatz zu außenliegenden Randbezirken sind Immobilien in München und Umgebung inzwischen so gut wie unbezahlbar.

Während die Immobilienpreise in der Landeshauptstadt München, Ebersberg und Miesbach beispielsweise im Jahr 2018 bei 1.000.000 Euro oder mehr lagen, sind „Randgebiete“ wie Hof, Cham oder Haßberge mit Preisen unter 250.000 Euro deutlich näher am deutschen Durchschnitt von 264.000 Euro für eine gute und stabile Immobilie. Im Oberallgäu, wo sich auch der beliebte und malerische Landkreis Kaufbeuren befindet, lagen die Immobilienpreise im Jahr 2018 zwischen 500.000 und 600.000 Euro. Das ist zwar ungefähr die Hälfte weniger als in München, aber dennoch eine staatliche Summe, die nicht jeder Verbraucher zahlen kann. Auch in Bamberg kosten Immobilien zwischen 400.000 und 500.000 Euro. Demnach werden Wohnen und Leben im Freistaat immer mehr zu einem echten Luxusgut.

Im Vergleich steigen allerdings ebenso die Mietpreise in Bayern. Für Vermieter ist das Bundesland zum lukrativen Paradies avanciert. Wer eine Mietwohnung mit weniger als 1.000 Euro monatlich sucht, der bekommt nur einen ganz kleinen Kreis präsentiert, der zum Großteil weder attraktiv noch größentechnisch passend ist. Ein weiteres Problem, das den Markt zunehmend einschränkt, ist der knappe Wohnraum, denn die Fertigstellung neuer Wohnungen kann die aktuelle Nachfrage in Bayern kaum decken.

Laut Experten sollen die Immobilienpreise vor allem in München auch zukünftig ein starkes Wachstumsplus von ca. 1,5 Prozent im Jahr erreichen. Das ist nicht verwunderlich, insbesondere auf Grundlage des aktuellen Preises pro Quadratmeter von 6.790 Euro. Ein Einfamilienhaus mit rund 140 Quadratmetern kostet demnach in München um die 950.600 Euro. Umgerechnet auf eine Eigentumswohnung mit gerade mal 60 Quadratmetern sind das bereits 407.400 Euro. Hinzu kommt, dass es sich bei München sowieso schon um eine der teuersten Städte in Deutschland handelt. Außerdem wird durch die steigenden Immobilienpreise in München ebenso für einen Anstieg der Preise in den umliegenden Nachbargemeinden gesorgt.

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